유찰
: 입찰자가 없어서 낙찰이 결정되지 않고 무효가 되는 일을 말한다. 다음 입찰 기일에는 20% 또는 30% 낮아진 최저매각가격으로 경매가 다시 진행된다.
명도
: 낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 사람에게 해당 부동산을 인도받는 일련의 과정을 말한다.
주택 임대차보호법
: 국민 주거 생활의 안정을 보장하기 위한 법률로 주택 임차인이 부종금을 반환받을 수 있도록 민법에 특별히 규정하고 있다.
* 경매 진행 절차
1. 법원의 경매개시결정 및 매각 준비
- 채권자가 경매를 신청하면 법원은 검토 후 ‘경매개시결정’을 내린다.
- 그 후 법원에서는 매각한 부동산의 현재 상태 등에 대해 조사하고, 감정평가사가 매각 부동산의 가치를 평가하도록 한다.
2. 배당요구 종기 결정 및 신청
- 경매 매각 대금으로 채권자에게 돈을 나누어 주는 것을 ‘배당’이라고 하는데 해당 부동산과 관련하여 돈을 받아야하는 권리자들은 법원이 정한 배당요구 종기일까지 필요 서류를 첨부해 배당요구 신청을 해야 한다.
3. 매각기일
- 입찰하는 날이다. 해당 물건지의 지방 법원에서 매각을 실시하는데, 입찰자는 오전 11시 20분경까지 입찰서와 보증금을 제출해야 한다.
- 법원은 입찰 금액을 비교해 공개하는데, 이때 최고가로 입찰한 사람이 최고가 매수신고인(낙찰자)이 된다
4. 매각허가결정 및 확정
- ‘매각허가결정’은 낙찰일로부터 7일 후에 내려진다. 그 기간동안 최고가매수신고인의 결격사유나 경매 매각 절차상의 하자 여부를 심사해 문제가 없으면 매각허가결정이 된다.
- 이 시기가 중요한 이유는, 낙찰을 받고나서 해당 물건에 중대한 하자가 있거나 법원 서류 및 절차에 문제가 있다는 것을 발견할 경우에 낙찰자는 매각불허가신청을 할 수 있기 때문이다.
- 매각허가결정 후 1주일 이내에 이의 신청이나 즉시 항고가 없으면 비로소 매각허가결정이 ‘확정’되고, 최고가매수신고인은 매수인이 된다. 그 후 법원은 대금 지급 기한을 정해 통지서를 매수인에게 발송한다.
5. 잔금 납부와 소유권이전등기
- 매수인은 매각허가 확정일로부터 통상 4주 안에 낙찰 잔금을 납부해야 한다.
- 낙찰자가 잔금을 모두 납부하면 해당 부동산의 소유권을 취득한다.
6. 배당
- 낙찰자가 매각 대금을 모두 납부하면 법원은 배당 기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하고 배당을 실시한다. 배당 기일은 보통 잔금 납부로부터 약 1개월 뒤이다. 이로써 경매 절차가 마무리된다.
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Point
1. 경매 신청 단계부터 전체 절차가 완료되기까지 보통 6개월 정도 걸린다.
2. 낙찰받고 나서 중대한 문제가 발견된 경우에는 낙찰 후 1주일 내에 불허가 신청을 할 수 있다.
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법원에서 제공하는 정보의 가장 큰 장점은 ‘무료’이면서 ‘공신력’(법률적인 효력)이 있다는 것이다.
법원 정보에 잘못 기재된 점이 있거나 중대한 사항이 누락된 경우 낙찰자는 그것을 바탕으로 매각불허가를 신청할 수 있다.
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매수보증금이란?
경매 물건에 입찰하기 위한 계약금을 말한다. 보통 최저매각가격의 10%로 책정되고, 낙찰받았으나 잔금을 미납할 경우에 몰수된다.
최저매각가격의 20%로 책정될 경우 이 사건이 매각되었다가 다시 진행되는 재매각 물건이므로 좀 더 조사하고 검토해서 입찰에 신중을 기하라는 의미로 생각하면 된다.
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주의할 점
유료 사이트에서 제공하는 권리분석 정보가 100% 정확한 것이 아니라는 점이다. 각 사건마다 법률 규정을 일일이 적용하여 직접 분석하는 것이 아니라 컴퓨터 프로그램에 의해 자동으로 거르고 분류하여 그 결과를 등재하기 때문에 간혹 오류가 생기는 경우가 있다.
따라서 편리한 유료 사이트의 정보는 참고는 하되 맹신해서는 안 된다. 특히 권리분석이 까다로운 특수물건의 경우에는 잘못 기재된 정보가 없는지 더욱 주의를 기울이고, 입찰자 본인이 직접 권리분석을 정확하게 할 수 있도록 기본 실력을 갖춰야 한다.
Point
1. 대법원 경매정보 사이트는 공신력이 있고, 무료이다.
2. 유료 경매정보 사이트는 매우 편리하지만, 공신력이 없다.
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권리분석
1. 말소기준권리 찾기
2. 인수되는 권리 찾기
3. 임차인 권리분석
4. 서류 및 기타 권리 확인
말소기준권리란
법적으로 정의된 용어는 아니지만, 통상적으로 해당 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 말한다. 쉽게 말해서, 말소기준권리 ‘이전’의 권리는 낙찰자에게 ‘인수’가 되어 낙찰자가 부담해야 하고, ‘이후’의 권리는 매각 후 전부 ‘소멸’되어 낙찰자가 부담하지 않아도 된다.
말소기준권리가 될 수 있는 것은 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)인데, 위의 권리가 2개 이상인 경우에는 가장 앞선 순위의 것이 말소기준권리가 된다. 그렇다면 다섯가지가 말소기준권리가 되는 이유는?
부동산의 권리는 거의 대부분 ‘돈’을 목적으로 하는 것들이다. 돈을 받는 것이 목적인 권리들은 부동산이 경매로 낙찰된 후 매각 대금으로 돈을 나누어 주고 나면 그 목적이 충족된다. 따라서 돈 받을 권리들은 경매 매각 후에는 더 이상 효력이 없다.
근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 배당요구한 전세권은 돈을 받는 것이 목적인 권리이기 때문에 말소의 기준이 되는 권리가 될 수 있고, 낙찰 후 소멸된다.
저당권
- 저당이란 부동산 등을 담보로 하여 돈을 빌려주는 것을 말한다. 그리고 ‘저당권’은 채무자가 빚을 갚지 않는 경우에 채권자가 경매 등의 절차를 통해 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 뜻한다.
근저당권
- 돈을 빌린 후에 일부를 갚으면 채권액이 줄어들 수도 있고, 반대로 이자가 밀려 채권액이 더 늘어날 수동 있다. 채권액이 변동될 때마다 저당권 설정과 등기를 다시 해야 하는 번거러움을 해결하기 위해 일반적으로 저당권보다 ‘근저당권’을 설정한다. 실제로 빌려준 돈의 120~130%에 해당하는 금액을 ‘채권채고액’으로 근저당권을 설정해 두면 이자가 밀려 채권액이 늘어나더라 채권액의 최대한도 금액 내에서 변제받을 수 있고, 채권액이 달라져도 저당권 설정과 등기를 다시 하지 않아도 된다.
가압류(압류)
- 채권자가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 소송을 제기하여 승소하더라도 채무자가 재산을 숨기거나 팔아 버리면 그 돈을 회수할 수 없다. 판결이 나서 돈을 돌려받기 전에 채무자가 재산을 빼돌릴 수 없도록 법ㅝㄴ이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것을 ‘가압류’라고 한다.
- 채권자가 가압류를 신청하면 법원을 빠른 시간 내에 확인해서 등기부등본에 기재하고, 추후 재판에서 채권자가 승소하면 가압류를 압류로 바꾸어 경매를 신청하게 된다. 가압류 역시 돈을 받기 위한 것이므로 근저당권처럼 말소기준권리가 될 수 있고, 배당 여부와 상관없이 소멸된다.
경매기입등기
- 경매기입등기는 채권자의 신청에 의해 경매가 진행한다는 것을 알리는 역할을 하는 것으로 그 자체가 돈을 받기 위한 권리는 아니지만 처분을 금지하는 압류 효과가 발생하게 된다. 즉, 법원에서 경매를 진행하고 있으니 마음대로 처분해선 안 된다고 공시하는 것이다.
경매기입등기는 그에 앞선 근저당권이나 가압류, 담보가등기 등이 없는 경우에 말소기준권리가 되는데, 경매 시작을 알리기 위해 기입한 것이므로 경매가 종료되면 당연히 말소된다.
전세권
- 부동산 소유자에게 보증금을 맡기고 일정 기간 동안 그 부동산을 빌려 쓰는 임대차계약을 ‘전세’라고 한다. 그리고 이 전세계약에 대해 건물등기부등본에 등록하면 ‘전세권’이 된다. 즉, 전세권은 당사자들 사이에 계약을 하고 ‘등기’를 갖춰야만 성립이 된다.
- 등기한 전세권은 다음과 같은 특성을 갖는다. 전세권자는 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있으며, 전세 보증금을 반환받지 못한 경우 법원의 확정 판결이 없어도 바로 경매(임의경매) 진행을 청구할 수 있다.
- 중요한 것은 전세권자가 배당요구(또는 경매 신청)을 했을 경우의 전세권은 말소기준권리가 된다는 점이다. 이때 전세권 이후에 설정된 권리들은 전부 말소된다.
담보가등기
- 채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 것과 마찬가지로 가등기를 설정하기도 하는데 이를 ‘담보가등기’라 한다. 담보가등기 역시 돈을 받기 위한 권리이므로 말소기준권리가 될 수 있으며 매각으로 소멸된다.
+) 가등기 (임시 등기)
- 본등기(진짜 등기)를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우에 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기를 말한다.
* 말소기준권리가 될 수 있는 것
1. 근저당권
2. 가압류(압류)
3. 경매기입등기
4. 전세권(경매 신청 또는 배당요구한 경우)
5. 담보가등기
등기부등본
- 부동산에 관한 권리관계를 적어 두는 공식적인 장부를 말한다. 종류로는 ‘토지’와 ‘건물’등기부 두 가지가 있으며 각기 표제부와 갑구, 을구로 구성되어 있다.
(집합 건물이란 – 한 동의 건물에서 구조상 구분된 몇 개의 부분이 독립된 공간으로 사용되며 각기 별도의 등기부를 갖는 건물을 말한다. 종류로는 아파트, 다세대 주택, 연립 주택, 오피스텔 등이 있다. )
- 집합건물 등기부등본 기준
> 표제부에는 부동산의 주소, 지목, 면적, 그리고 건물의 구조 등이 기재되어 있어 외형적인 부분을 파악할 수 있다.
> 갑구에는 소유권에 관련된 변동 사항이 모두 나와 있어 소유권이 언제, 누구에게 이전되었는지 알 수 있다. 그리고 가압류(압류), 가처분, 가등기, 경매기입등기 등 권리관계에 영향을 미치는 내용들도 기재된다.
> 을구에서는 소유권 이외의 권리(근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 등)의 설정 및 변경 사항을 보여준다.
등기부등본에서 말소기준권리 찾기
> 다른 구를 비교할 때는 접수한 날짜 순서대로 정리하면 되고,
> 같은 구에서는 순위 번호에 따른다.
말소기준권리와 그 이후에 설정된 권리들은 모두 매각으로 소멸된다. 매각 후 일부 또는 전액을 배당받지 못하는 경우에도 무조건 소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않는다.
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매각으로도 소멸되지 않고 인수되는 권리
1. 배당요구하지 않은 선순위 전세권
2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분
3. 유치권
4. 법정지상권
배당요구하지 않은 선순위전세권
- 선순위전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 말소기준권리가 되어 소멸한다. 그 이유는 배당요구의 목적이 돈을 돌려받기 위한 것이기 때문이다. ( 전세권자가 경매를 신청한 경우에도 배당요구한 것으로 간주하여 전세권이 말소기준권리가 된다. 경매 신청 역시 돈을 받는 것이 목적이기 때문이다. )
그렇다면 경매 신청을 하지 않아 말소기준권리보다 선순위인 전세권인데, 이 전세권자가 배당요구도 하지 않았다면 어떻게 될까? 이때 전세권은 낙찰자가 인수해야 한다. 즉 낙찰자가 전세권자에게 전세 보증금을 대신 반환해야 한다는 말이다. 따라서 인수해야 할 보증금을 감안하여 더 낮은 금액에 입찰해야 한다.
건물철거 및 토지인도청구 가처분
- ‘가압류’가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것이라면, ‘가처분’은 돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것이다.
예를 들어, 소유권 다툼이 있는 부동산에 대해 소송이 판결나기 전에 해당 부동산이 양도된다면 판결 후에는 또 다른 문제가 발생하게 된다. 이런 위험한 상황을 막기 위해 소송과는 별도로 재빨리 가처분 신청을 하고 등기부등본에 기재해서 해당 부동산에 다툼이 있음을 제3자에게 경고하는 것이다. (가처분 등기를 하면 해당 부동산의 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분 행위가 금지된다.)
- 가처분은 돈을 받기 위한 권리가 아니다. 따라서 선순위 가처분은 말소기준권리가 될 수 없으며 낙찰자에게 인수되고, 후순위 가처분은 소멸되는 것이 원칙이다. 그러나 후순위 가처분이더라도 낙찰자에게 인수되는 경우가 있다.
- 건물과 토지의 소유자가 다른 경우에 건물 소유주는 토지 사용에 대한 임대료를 땅 주인에게 주어야 한다. 그런데 이 사건은 토지 위의 건물을 소유한 자가 임대료를 연체하자 땅 주인이 ‘토지 위에 있는 건물을 철거하라!’는 소송을 제기하면서 가처분도 함께 신청한 것이다.
- 만약 건물을 철거하라는 판결이 내려지면, 이 경우 가처분은 말소기준권리보다 후순위일지라도 그에 대한 부담은 낙찰자가 인수해야 한다. 즉 낙차자는 잔금을 납부하고 소유권을 이전한 건물을 그대로 철거당할 수도 있기에 이런 물건에는 입찰하지 않는 것이 좋다.
- 건물철거 및 토지인도 청구 가처분운 후순위라 해도 인수되는 권리이므로 절대 입찰해서는 안 될 물건이다.
유치권
- 등기부등본에 기재되지 않는다.
- 예를 들어 A가 B에게 집을 지어 달라고 맡겼다. 공사가 끝난 후 A가 B에게 그 집을 인도받으려면 건축비를 지급해야 한다. 그런데 만약 A의 자금 사정으로 B에게 돈을 줄 수 없다면 어떻게 될까? 이때 B는 A로부터 돈을 받기 전까지 해당 부동산을 넘겨주지 않고 점유할 수 있는 권리가 있는데 이를 ‘유치권’이라고 한다.
법정지상권
- 건물은 토지 위에 존재한다. 대부분 토지와 건물의 소유자가 동일하지만, 그렇지 않은 경우도 있다. 예를 들어, A가 B의 토지를 빌려 집을 지었다면 건물주는 A이고 토지의 주인은 B이다. 이때 A가 B의 토지를 빌려 임대차계약을 하고 토지등기부등본에 ‘지상권’을 설정하면 이후에 토지의 주인이 바뀌더라도 건물주인 A는 계속 그 토지를 사용할 수 있다. 이와 같이 다른 사람의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리가 바로 지상권이다.
- 그런데 토지와 건물의 소유자가 지상권 등기를 하지 않더라도 자동적을 지상권의 효력이 발생하는 경우가 있다. 이를 ‘법정지상권’이라고 한다. 법정지상권은 앞의 예와 달리 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가 매매나 경매 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라진 때에 건물주를 보호하기 위한 것이다. 즉 법정지상권이 성립되면 건물주는 새로운 토지 주인의 의사와 관계없이 해당 토지 위의 건물을 계속 사용할 수 있다. 따라서 토지만 경매로 나온 건물에 법정지상권이 성립되는 건물이 있을 경우 토지를 낙찰받더라도 마음대로 사용할 수 없으므로 주의가 필요하다.
매각으로 소멸되는 권리
- 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)과 같은 말소기준권리와 그 이후에 설정된 권리들
<>
매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리
1. 배당요구하지 않은 선순위전세권
2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분
3. 유치권
4. 법정지상권
임차인 권리 분석
- 임차인의 권리를 분석하는 것은 부동산을 점유하고 있는 임차인이 대항력을 갖췄는지 여부와 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받는지, 그리고 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 있는지를 확인하는 단계다.
대항력이란
- 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말한다.
대항력이 있는 임차인이 경매 절차에서 보증금을 돌려받을 수 있는 방법
1. 배당요구 신청하여 부동산이 낙찰된 후 보증금을 배당받는 것
(임차인이 보증금 전액을 배당받는다면 문제될 것이 없지만, 배당받지 못한 금액이 있다면 나머지 보증금은 낙찰자가 반환해야 한다. )
2. 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 반환을 요구하는 것
(보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 한다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는 물건은 그 금액을 감안해 입찰 여부 및 가격을 결정할 필요가 있다.
1. 대항력 성립요건 ( 확정일 보지말고, 전입일 – 말소기준권리일과 비교하면 됨 <<< )
- 임차인을 보호하기 위해 마련된 법적 장치
- 임차인이 대항력을 확보하기 위해서는 임대차 계약 후 ‘주택을 인도’받아 실제로 ‘점유’하고, 반드시 ‘전입신고’를 해야한다. 그러면 전입한 그다음 날부터 대항력이 발생한다. 예를 들어, 임차인이 전입신고를 1월 1일에 했다면 1일 후인 1월 2일 오전 0시부터 대항력을 갖게 된다.
2. 대항력의 인수와 소멸
- 다른 권리와 마찬가지로 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자에게 인수되지 않는다. 임차인이 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자는 보증금을 반환할 필요가 없으며 간단한 법적 절차를 통해 임차인을 부동산에서 내보낼 수 있다.
- 그러나 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자가 임대인의 지위를 이어받게 되므로 임대차계약 기간이 만료되기 전까지 마음대로 임차인을 내보낼 수 없다. 그리고 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임대차계약 만기가 되면 낙찰자가 보증금을 반환해줘야 한다.
+) 대항력 존속 요건
- 대항력은 한 번 발생했다고 해서 계속 그 효력이 유지되는 것은 아니다. 주택의 인도(점유)와 전입신고, 이 두 가지 성립 요건이 계속 유지되어야만 대항력이 존속할 수 있다. 경매가 진행되고 있는 부동산의 임차인은 배당요구 종기일까지 대항력의 요건을 유지하고 있어야 한다. 만약 계약 기간 중에 이사를 가거나 다른 곳에 전입신고를 하면 권리가 사라진다. 그리고 다시 돌아와 전입신고를 하면 그다음 날 0시를 기준으로 새로운 대항력이 발생한다.
정리)
대항력의 요건
1. 주택의 인도(점유)
2. 전입신고(그다음 날 0시부터 대항력 발생)
* 임차인 배당, 우선변제권 확보 ( 확정일과 관련된 개념 )
- 우선변제권이란 임차인이 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다.
- 대항력을 확보했다고 해서 경매 절차에서 무조건 배당을 받을 수 있는 것은 아니다.
- 경매 부동산이 낙찰되면 돈을 받기 위한 권리들은 설정 일자 순서에 따라 배당이 되는데, 임차인의 배당은 ‘우선변제권’을 취득한 날을 기준으로 그 순서가 정해진다.
1. 우선변제권 확보 요건 – 대항력 & 확정일자 (확정일)
- 임차인이 우선변제권을 가지려면 ‘대항력’을 갖춰야 할 뿐 아니라 반드시 ‘확정일자’를 받아야 한다.
- 확정일자를 받으면 그 당시 임대차계약서가 실제로 존재했다는 것을 증빙하여, 제3자에게도 임대차계약이 이루어졌다는 것을 알리게 된다.
- 이렇게 확정일자를 받아 우선변제권을 확보한 임차인은 경매 절차에서 배당을 받기 위해서는 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 하고, 종기일까지 대항력을 유지하면 된다.
2. 임차인의 배당 순위 (전입신고일 & 확정일자 고려)
- 우선변제권 확보 요건을 갖춘 임차인을 배당을 받을 수 있다.
- 배당순서는 전입신고일과 확정일자를 받은 날 중에서 ‘더 늦은 날짜’를 기준으로 정해진다.
- 다시 말해서, 전입신고를 먼저 하고 나중에 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 당일부터, 확정일자를 받고 이후에 전입신고를 하면 전입일자 그다음 날부터 우선변제권을 취득한다.
- 일반적으로 이사한 날 전입신고를 함녀서 확정일자까지 함께 받는 경우가 많은데 이때는 그다음 날부터 우선변제권을 얻게 된다.
- 대항력을 갖춘 임차인이 있다면 배당에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 달라지므로 입찰 전에 반드시 확인해야 한다.
정리)
우선변제 취득 요건
1. ‘대항력’갖추기 (주택의 인도와 전입신고)
2. 임대차계약서에 ‘확정일자’받기
- 전입신고일과 확정일자가 다른 경우에는 ‘더 늦게 갖춘 조건’을 기준으로 우선변제권이 생긴다.
* 소액임차인을 위한 최우선변제권 ( 우선변제권과 다른 개념 )
- 최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인이 경매 사건의 배당절차에서 다른 채권자보다 최우선하여 보증금 중 일정 금액을 돌려받을 수 있도록 한 권리이다.
- 최우선변제권은 전입 및 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 임차인에서 최우선적으로 배당받을 수 있게 해 준다. 말소기준권리보다 후순위인 임차인이더라도 말이다.
소액임차인을 보호해 주는 이유는?
- 일반적으로 소형 아파트나 원룸, 다세대 주택 등에 소액의 임차보증금으로 거주하는 사람 중 대다수는 보증금이 곧 전재산인 경우가 많다. 적은 보증금으로 살 수 있는 집을 찾아보니 근저당권이 이미 설정되어 있는 곳을 피하기가 쉽지 않은 것이 현실이므로 설명 말소기준권리 이후에 전입을 했더라도 ‘사회적 약자인 소액임차인의 재산을 보호해 주는 것’이다.
1. 최우선변제권 확보 요건 – 대항력과 소액보증금
1) ‘경매기입등기’이전에 ‘대항력(부동산의 인도와 전입신고)를 갖춘다. (확정일자[확정일]는 갖추지 않아도 된다)
2) 보증금의 액수가 주택 임대차 보호법에서 정한 ‘소액보증금의 범위’에 해당해야 한다.
3) 배당요구 종기일 이내에 ‘배당요구’를 하고, 종기일까지 대항력 요건을 유지해야 한다.
‘경매기입등기’ 이전에 대항력을 갖춰야 하는 이유?
- 악의적으로 최우선변제금을 노리는 불법 행위를 방지하기 위해서이다. 만약 ‘경매 개시 결정 이후’에 인도 및 전입신고한 사람도 보호해 준다면 거짓으로 점유와 전입을 바꿔가면서 법원에 최우선변제를 신청할 수도 있기 때문이다. 그렇게 되면 근저당권자는 배당 순위가 밀려 억울하게 손해를 보게 된다.
2. 소액보증금의 범위와 최우선변제금액
- 최우선변제금액은 경락 가액의 2분의 1을 넘지 못한다. 쉽게 말해서, 최우선변제금액이 2천만 원인데 낙찰가가 3천만 원이라면 실제로 임차인은 낙찰가의 절반이 1,500만 원만 돌려받을 수 있다.
정리)
최우선변제권 취득 요건
1. 경매기입등기 전에 ‘대항력’ 갖추기 (주택의 인도와 전입신고)
2. 임차보증금이 ‘소액보증금’에 해당
3. 배당요구 종기일 이내에 배당요구 신청하기 (종기일까지 대항력 유지)
- 소액 임차인은 최우선변제권을 얻어 다른 채권자보다 가장 먼저 보증금 중 일정액을 받을 수 있다.
부동산 관련 서류 및 정보 제공 사이트
- 탱크옥션
- 등기부등본 열람 및 발급 > 대법원 인터넷 등기소
- 건축물대장 열람 및 발급 > 정부24
- 부동산 실거래가 확인 > 국토교통부 실거래가 공개 시스템
매각물건명세서
- 등기부나 임차인 현황은 나오지 않지만, 낙찰자가 인수해야 하는 권리를 표시해준다.
- 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서 등의 문서에서 가장 중요한 정보들을 요약.정리해 놓았다.
- 만약 여기서 명시되지 않은 인수 조건이 있거나 기재된 내용에 하자가 있다면 매각불허가 사유가 된다.
현황조사서
- 임차인이 거주하고 있다면 전입 일자 및 확정일자, 보증금 등의 정보가 제공되므로 임차인 권리분석에 있어서 중요한 참고 자료이다.
권리분석의 난이도와 수익이 반드시 정비례하는 것은 아니다. 권리분석이 어려운 사건에 열심히 매달린다 하더라도 부동산으로서의 가치가 별 볼 일 없는 물건이라면 아무런 의미가 없을 것이다. 처음 경매라는 분야에 뛰어들게 되면 두려움과 부담감으로 인해 권리분석에 얽매이지만, 무엇보다 중요한 것은 권리분석이 아니라 ‘부동산 자체의 가치’라는 것을 잊어서는 안 된다.
참고 서적 : 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어 _ 박희철(파이팅팔콘)
